타운하우스 매매시 주의사항, ‘타하 거주 중인 30대 주부’가 제안하는 선택 가이드

이번 포스트에서는 앞서 제가 타운하우스와 관련해 썼던 ‘30대 여성이 3년간 살아본 타운하우스 생활, 현실적인 장단점' 포스트가 인기가 많아, 이번에도 타운하우스와 관련한 내용을 준비해봤는데요.

타운하우스 현실적 장단점 포스트> 링크

제가 타운하우스를 분양 받을 때 눈 여겨 보았던 사항들, 그리고 3년간 살면서 타운하우스는 이런 점이 중요하겠다 싶은 '타운하우스 매매 선택 가이드'를 크게 1.위치선정 2.집구조 3.대지형태 세가지 항목으로 분류해 알려드리겠습니다.

<타운하우스 매매시 주의사항 및 선택 가이드>

1. 위치선정

-지하철이 구비되어 있거나, 적어도 버스노선, IC 인접이 되어있어야 한다.

생활의 편리함을 위해 가장 중요한 부분일 것 같아요. 지하철이 구비되어 있거나, 적어도 버스노선, IC 인접인 곳을 추천드립니다.

거주자의 편리함 때문도 그렇지만, 산골짜기는 배달도, 손님도 찾아오기 힘들거든요. 현실적으로 지하철 근처는 가격이 비싸므로 앞으로 지하철역이 생길 가능성이 있다거나, 각종 교통 요충지로 검토 중인 곳을 노려보는 것도 좋을 것 같습니다.

-주변에 공동주택이 있거나 유동인구가 많아야 한다.

타운하우스의 낮은 환금성(매매율)을 조금이라도 극복하려면 일단 대중에게 노출이 필요하기 때문입니다. 그리고 주변에 주택이 많아야 도시가스가 들어올 가능성이 높거든요.

-생활편의 시설의 접근을 고려해야 한다. 요즘 마트는 온라인 배송으로 커버가 되기도 하지만, 초등학교 등 학군과 동네병원, 약국, 식당, 카페, 편의점 등은 도보거리에 있는게 좋겠죠. 현실적으로 모든 부분을 다 커버하기는 힘드니, 가족 구성원이 꼭 필요하다고 생각하는 부분들, 그리고 향후 환금성을 고려해 타운하우스 타겟층의 필수요건들을 챙기는 게 중요할 것 같아요. 어떤 직종이 타하를 더 선호하는지는 모르겠으나, 일단 많은 유동인구를 수반하는 대기업 근처, 예를 들어 경기 남부의 경우 삼성, 판교, 하이닉스 등으로 출근할 수 있는 지역인 수지, 기흥, 영통, 동탄, 구성, 모현 등을 추천드려요. 이 지역들에는 타운하우스 단지가 많기도 합니다.

2. 집 구조

-연립형? 단독? 타운하우스의 트렌드 변화에 주목

사실 타운하우스는 그동안 트렌드에 변화가 조금 있었어요. 과거에는 측벽공유형의 연립형 타운하우스와 고가의 단독형 타운하우스, 이렇게 주로 두 종류로 양분되었는데요.

측벽공유 연립형은 측간소음 및 좁은 바닥면적과 많은 계단으로 그다지 좋은 결과를 얻지 못했고, 고가 단독형은 적당한 가격을 만들어내는데 실패를 했죠.

이런 단점들을 극복하기 위해, 최근에는 단독형이지만 규모가 조금 작고, 각 세대들이 좀 붙어있는, 적당히 5-7억 정도의 분양가에 맞춰진 형태의 타운하우스들이 많이 보입니다.

광고나 온라인 등에서 크기가 꽤 넓은것처럼 홍보하지만, 아파트처럼 안목치수로 계산하지 않고, 서비스면적들도 전부 분양면적에 포함해 홍보하기 때문에 그대로 믿으면 안돼요.

-아파트에 비해 독특한 구조를 신경써야 한다.

타운하우스 단지들은 대체로 녹지지역에 위치해 건폐율 제약에 따라 특히 1층 면적의 제약을 받기 때문에 1층에 방이나 화장실이 없는 곳이 많은데요. 방이 있더라도 거실이 좁고 맞벽(소파와 TV가 마주볼수 있는)이 안 나오는 경우도 있어, 가구배치가 어려울 수도 있습니다. 그리고 계단이 차지하는 공간이 생각보다 크기 때문에 수치로만 보면 안되고 실제 공간을 가늠해야 하는데요. 또, 계단은 생활동선을 분리하기 때문에 '전층 합산면적 얼마' 이런 문구에 낚이면 안됩니다.

또한, 아파트와 달리 테라스와 마당 형태 등이 매우 다양하기 때문에 구조의 변화 폭이 넓어, 향후 확장(썬룸, 파고라 시공 등)을 염두해 두고 살펴보시는 게 좋아요.

-주차장 관련 유의사항

벙커 주차장이 있는 경우 동일조건 기준으로 가격이 3-4000만원 이상 비싸지며, 벙커 주차장의 높이만큼 계단을 수반하게 됩니다. 이럴 경우 내부계단으로 주차장과 집이 연결되는 구조와 야외계단으로 연결되는 구조가 있어요.

집 1층 위치인 지상에 주차장이 있는 경우, 생각보다 대지면적을 많이 차지하므로 주차를 한 뒤 마당이나 집주변 공간의 크기를 가늠해보아야 합니다.

그냥 '단지 내 아무곳이나 길거리에 대면 되겠지'라고 생각했다가는 낭패를 볼 수도 있어요. 도로가 협소해지고 보기에도 무척 복잡해져 동네 자체가 저렴해보입니다. 그래서 추후 단지규약을 넣는 경우도 많아요.

3. 대지 형태

-녹지지역에 위치해 건폐율 영향.. 가격 책정 요인

타운하우스 단지들은 기본적으로 1, 2종 주거지역 및 평지에 지어지는 경우는 드물고, 산 밑 녹지지역에 지어지는 경우가 많아요.

사업주 입장에서 1, 2종 주거지는 땅값이 비싸기도 하고 다른 사업의 선택지가 많기 때문에 보다 가격이 저렴한 녹지지역에 타운하우스를 많이 짓습니다.

이 때문에 건폐율의 제약을 받게 되는데 즉, 대지의 20% 넓이만큼만 건축물의 바닥면적을 뽑을 수 있습니다.

만약 넓은 한층(30평)을 얻기 위해서는 엄청난 넓이의 대지(150평)가 필요한 거죠.

좀더 자세히 설명하자면, 이런 종류의 대지는 위치마다 평당 100만원에서 700만원까지 다양합니다. 여기서 평당가는 시행사가 매입한 가격이 아니라 기초공사가격이 반영된 땅의 분양책정가를 말합니다.

만약 평당 100짜리 땅에 30평 1층집을 짓는다면 150평의 대지확보(건폐20%)가 필요하므로 땅값 1.5억에, 건축비 1.8억(평당600)이 들어 3.3억에 분양이 가능한거죠. 만약 평당 700짜리 땅에 30평 1층집을 짓는다면 150평의 대지확보가 필요하므로 땅값 10.5억에, 건축비 1.8억이 들어 12.3억에 분양이 가능합니다. 그런데 결국 10년이상 지난 타운하우스들을 살펴보면, 시간이 지나고 남는 것은 대지의 금액이지 건축물의 금액은 아니더라구요.(건축물 자체는 대체로 빠른 감가로 가치가 하락하더라구요.) -단독주택과 다른 공유지분 문제

또한, 주택을 짓기 위해서는 2미터 이내에 도로가 있어야 하는데 주로 산을 깎아서 만드는 타운하우스는 주변에 도로가 없는 곳이 많아 사도(개별 도로)를 만들어야 합니다.

이 사도는 공용대지로 타하 분양자들이 공유지분 형태로 보유하게 되는데, 땅 크기는 제외하고 실제 전유하는 대지를 기준으로 건폐율을 적용하므로 더 많은 땅이 필요합니다.

시행사들은 중산층이 생각하는 적당한 금액(5-7억)에 맞추기 위해 땅 크기를 줄이기 위한 다양한 방법들을 고안하는 것 같아요.

그 방법 중 하나가, 집 크기 유지를 위해 층을 높인다.
두번째, 1층의 바닥면적을 작게 뽑고 건폐율의 제약을 안받는 지층을 넓게 뽑는 방식을 취하기도 한다.
(예를 들어, 80평 정도의 경사지에… 16평(20%) 크기로 1층을 만들고, 경사지면을 활용하여 앞에서 보면 1층 뒤에서 보면 지하 같은 형태를 만들고, 통풍과 채광을 위해 후면에 중정을 만든다.)
세번째, 집간 간격을 좁히고, 또 공유면적으로 뽑는 도로의 넓이도 줄이고, 공원이나 놀이터를 만들지 않는다. 등 입니다.

공유면적이 많으면 내가 개별적으로 갖는 땅이 넓지 않다는 느낌 때문에 이런 결과들이 생기는데요. 현실적으로 생각해보면 공유면적이 좁으면 그만큼 내가 불편해질 수 있고, 피해가 생길 수도 있음을 명심해야합니다. 넓고 쾌적한 도로와 공원, 커뮤니티 센터 등은 주거의 질을 높일 뿐 아니라 부동산 환금성도 높일 수 있기 때문이죠.

그리고 개별 주차장이 확보되지 않은 단지라면 도로는 차로 가득차게 되고, 공유지분으로 깔아둔 도로는 패이고 깨져도 유지보수에 한 목소리를 내기 어렵다는 점도 참고하시면 좋을 것 같아요.

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지금까지 타운하우스 매매를 할 때 고려해야하는 주의사항을 세 가지로 나누어서 설명해드렸는데요. 여기서 끝이 아니랍니다.

다음번 포스트에서는 주택개발 방식, 분양 방식, 분양 가격, 투자 가치를 중점으로 타운하우스 매매 선택 가이드를 한번 더 이야기 해보도록 하겠습니다.